カテゴリ：売却について / 投稿日付：2026/09/19 08:24
不動産を売却しようと考えたとき、「自分のマンションや土地はいくらくらいで売れるのだろう？」と気になる方は多いのではないでしょうか。
特にマンションの場合は、同じ建物内に似たような間取りの部屋がある一方で、土地の場合は「同じ土地」というものが存在しません。そのため、どのような基準で不動産の価格が決められているのか、分かりにくいと感じることもあります。
不動産の査定では、物件の種類や条件に応じて価格を算出していきます。居住用マンションの査定では、実際の成約事例を参考に価格を算出する「取引事例比較法」が用いられます。
この記事では、取引事例比較法とはどのような査定方法なのか、マンションや土地の査定ではどのように価格を調整していくのかについて解説します。
取引事例比較法とは？
取引事例比較法とは、査定する不動産と条件の近い不動産の成約事例を参考にして、査定価格を算出する方法です。
居住用マンションの査定では、できるだけ条件の近い成約事例を探して比較します。
特に重要になるのが、同じマンション、同じような間取り、できるだけ直近の成約事例です。
例えば、査定するマンションと同じマンション内で、同じような間取りの部屋が最近成約していれば、その事例は査定価格を算出する際の参考になります。
実際に近い条件の不動産がどの程度の価格で成約したのかを見ることで、査定する不動産の価格を算出していきます。
このように、取引事例比較法では、単純に「周辺のマンションがいくらだから、このマンションも同じくらい」という考え方をするのではなく、実際の成約事例をもとに価格を検討していきます。
マンション査定では「同じマンション・同じ間取り」が重要
マンションの場合、土地とは異なり、同じ建物の中に似た条件の住戸が存在します。そのため、査定では比較対象となる事例を見つけやすいという特徴があります。
例えば、東京にあるマンションを査定するとします。
その場合、同じマンション内で過去に成約した事例があるかを確認し、さらに間取りなどの条件が近い事例を参考にします。
特に、できるだけ直近の成約事例を基準とすることで、査定する不動産の価格を検討していきます。
つまり、マンションの査定では、単に現在売り出されている物件を見るだけではなく、実際に取引が成立した事例をもとに価格を算出していくことがポイントです。
同じマンションであっても、住戸ごとに条件が異なる場合があります。そのため、査定対象の物件と成約事例を比較しながら、価格を検討することになります。
土地の査定に取引事例比較法を使う場合の考え方
マンションと土地では、査定する際の考え方に違いがあります。
土地の場合、基本的に「まったく同じ土地」というものはありません。土地は一つひとつ形状や道路との接し方などが異なるためです。
そこで土地の査定では、路線価を基準として価格を算出していきます。
路線価とは、道路に付けられている価格です。査定する土地と成約事例の土地について、それぞれ接している道路の路線価を確認し、その比率を用いて価格を調整します。
例えば、比較する土地と査定対象となる土地で接している道路の路線価が異なる場合、それぞれの路線価の比率をもとに調整することで、土地の条件の違いを査定価格に反映させていきます。
このように、土地の査定では、マンションのように「同じ建物・同じ間取り」という単純な比較ができないため、道路に付けられた路線価などを基準として価格を検討していきます。
土地の形や間口によって査定価格は変わる
土地の査定で注意したいのが、同じ面積だからといって同じ価格になるわけではないという点です。
例えば、面積が同じ土地であっても、土地の形が異なれば価格も変わってきます。また、道路に接している部分である「間口」が異なる場合にも、価格に違いが生じます。
そのため、土地の査定では面積だけを見て価格を判断するのではなく、土地の形や間口などについても確認する必要があります。
そこで、こうした土地ごとの条件の違いについては、「流通性比率」という部分で調整して、最終的な価格を算出します。
同じ面積の土地でも、形状や間口などの条件によって価格が変わるため、それらを考慮したうえで査定価格を決めていくことになります。
土地の価格を知りたい場合には、「面積が○㎡だから○万円」というように面積だけで考えるのではなく、道路との関係や土地の形、間口なども含めて判断することが重要です。
取引事例比較法による不動産査定のポイント
ここまでの内容を整理すると、取引事例比較法による不動産査定では、査定する不動産と比較対象となる不動産との条件を確認しながら価格を算出していきます。
マンションの場合は、同じマンション・同じ間取り・できるだけ直近の成約事例を参考にすることがポイントです。
一方、土地の場合は同じ土地が存在しないため、路線価を基準にしながら、査定対象となる土地と成約事例の土地が接している道路の路線価の比率を用いて調整します。
さらに、土地は面積が同じでも、形状や間口によって価格が変わるため、流通性比率によって調整し、最終的な査定価格を算出します。
このように、不動産査定では一つの数字だけを見て判断するのではなく、実際の成約事例や不動産ごとの条件を比較しながら価格を算出していきます。
まとめ｜取引事例比較法で不動産の査定価格を算出
取引事例比較法は、不動産の査定価格を算出する際に、実際の成約事例を参考にする方法です。
居住用マンションの場合は、同じマンション・同じ間取りなど、できるだけ条件の近い直近の成約事例をもとに価格を算出します。
土地の場合は、同じ土地が存在しないため、路線価を基準として、査定対象の土地と成約事例の土地が接している道路の路線価の比率などを用いて調整します。
また、土地は同じ面積であっても、形状や間口によって価格が変わるため、流通性比率による調整も行い、最終的な価格を算出します。
不動産の価格は、面積だけで決まるものではありません。マンションなら成約事例、土地なら路線価や形状、間口など、それぞれの条件を比較しながら査定価格を検討していくことが大切です。
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この記事の執筆・監修
飯山 圭介
イイヤマ ケイスケ ／ 宅地建物取引士
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