カテゴリ：売却について / 投稿日付：2026/09/18 09:13
原価法とは？一戸建ての査定で使われる計算方法をわかりやすく解説
一戸建ての売却を考えたとき、「自宅の査定価格は、いったいどのように決まるのだろう？」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。
不動産の査定では、土地と建物を同じ方法で計算するとは限りません。一戸建ての場合、土地については「取引事例比較法」、建物については「原価法」を用いて、それぞれの価格を算出する方法があります。
特に「原価法」という言葉は、普段の生活ではあまり耳にする機会がないため、どのような考え方なのか分かりにくいかもしれません。
そこで今回は、一戸建ての査定で使われる原価法とは何なのか、また「再調達価格」「原価修正」「流通性比率」といった言葉にはどのような意味があるのかを分かりやすく解説します。
一戸建ての査定では土地と建物を分けて考える
一戸建ての不動産査定では、土地と建物を分けて考えることができます。
土地については、周辺で実際に行われた不動産取引などをもとに価格を考える「取引事例比較法」が用いられます。
一方、建物部分については「原価法」という方法によって査定価格を算出します。
つまり、一戸建ての査定では、土地と建物それぞれについて価格を算出し、それぞれの特徴を考慮して査定を行うという考え方になります。
では、建物の査定に使われる原価法とは、具体的にどのような方法なのでしょうか。
原価法とは？建物の査定価格を算出する方法
原価法とは、現在ある建物を「今、同じものを新築するとしたら、いくらかかるのか」という考え方をもとにして、建物の価格を算出する方法です。
原価法による算出方法は、次の式で表すことができます。
再調達価格 × 原価修正 × 流通性比率
この式を見ると、「再調達価格」「原価修正」「流通性比率」という、少し難しく感じる言葉が出てきます。
しかし、それぞれの意味を順番に見ていくと、原価法の考え方を理解しやすくなります。
再調達価格とは？
原価法における再調達価格とは、現在ある建物と全く同じ建物を、現在の時点で新築するとした場合に、いくらになるのかという価格です。
例えば、現在所有している一戸建てについて、「もし今、この建物と全く同じものを新しく建てたら、どれくらいの価格になるのか」という視点から考えることになります。
つまり、再調達価格は、現在の建物を新しく建て直す場合の価格を考えるためのものです。
原価修正とは？建物の経年劣化を考慮する
建物は、新築した直後から時間の経過とともに変化していきます。
新築時と比べれば、築年数が経過した建物には経年による劣化が生じます。そのため、「今、同じ建物を新築した場合の価格」をそのまま現在の建物の価格として考えることはできません。
そこで考慮されるのが「原価修正」です。
原価修正とは、建物の経年劣化によって生じる目減り分を考慮するためのものです。
原価法では、まず現在同じ建物を新築した場合の価格である再調達価格を考え、そこから経年劣化による目減りを考慮します。
このように、現在の建物が新築時とまったく同じ価値ではないことを考慮して、建物の査定価格を算出していきます。
流通性比率とは？不動産の売れやすさを考慮する
原価法の計算では、再調達価格や原価修正だけではなく、「流通性比率」も考慮されます。
流通性比率とは、簡単にいうと、その不動産が「売れやすいか、売れにくいか」という点を考慮するための数値です。
不動産は、どこにあるのかによって売れやすさが変わる場合があります。
例えば、東京にある不動産と広島にある不動産では、人口などの違いがあります。そのため、不動産の売れやすさについても違いが出てくることがあります。
こうした不動産の流通性を考慮するために用いられるのが、流通性比率です。
つまり、原価法では単純に「建物を新しく建てるならいくらかかるか」だけを考えるのではありません。
現在同じ建物を建てる場合の価格、経年劣化による目減り、そして不動産としての売れやすさなどを考慮して、建物の価格を算出するという考え方になります。
原価法の計算で重要な3つのポイント
ここまでの内容を整理すると、原価法では大きく3つのポイントを考慮します。
1．再調達価格
現在ある建物と全く同じ建物を、今新築するとした場合にいくらになるのかを考えます。
2．原価修正
建物の経年劣化によって生じる目減り分を考慮します。
3．流通性比率
その不動産が売れやすいのか、売れにくいのかという流通性を考慮します。
この3つを踏まえて、原価法では「再調達価格 × 原価修正 × 流通性比率」という形で建物の価格を算出します。
そのため、原価法は単純に建物の新築価格だけを基準にしているわけではありません。建物の経年劣化や、その不動産の売れやすさについても考慮する点がポイントです。
一戸建ての売却査定で原価法を知っておくメリット
一戸建てを売却するとき、査定価格だけを提示されると「なぜ、この金額になったのだろう？」と疑問に感じることがあります。
しかし、一戸建ての査定では、土地と建物を分けて考え、建物については原価法という方法を用いて価格を算出することがあります。
原価法の基本的な考え方を知っておけば、査定価格を見るときにも、建物価格がどのような考え方で算出されているのかを理解しやすくなります。
特に「再調達価格」「原価修正」「流通性比率」という3つの言葉を知っておくことは、建物査定の内容を確認するうえで重要です。
実家などの一戸建てを売却する際には、土地と建物それぞれについて、どのような方法で査定されているのかを確認してみるとよいでしょう。
まとめ｜原価法は一戸建ての建物査定に使われる方法
今回は、一戸建ての査定で使われる「原価法」について解説しました。
一戸建ての査定では、土地部分と建物部分を分けて考えることができ、建物部分では原価法が用いられます。
原価法の基本的な計算式は、次のとおりです。
再調達価格 × 原価修正 × 流通性比率
再調達価格は、現在ある建物と同じものを今新築した場合の価格です。原価修正では、建物の経年劣化による目減りを考慮します。そして流通性比率では、その不動産が売れやすいか、売れにくいかという点を考慮します。
一戸建ての売却を検討している方は、査定価格だけを見るのではなく、「どのような方法で査定価格が算出されているのか」という点にも注目してみてはいかがでしょうか。
原価法の考え方を知っておくことで、一戸建ての建物査定について、より理解しやすくなります。
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この記事の執筆・監修
飯山 圭介
イイヤマ ケイスケ ／ 宅地建物取引士
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