カテゴリ：売却について / 投稿日付：2026/09/11 10:25
不動産査定はどうやって価格を決める？3つの査定方法を解説
「不動産の無料査定って、どうやって価格を決めているの？」
不動産会社のチラシやホームページなどで「無料査定」という言葉を見かけることがあります。しかし、実際に不動産会社がどのような方法で査定価格を算出しているのか、詳しく知っている方はそれほど多くないのではないでしょうか。
マンション、一戸建て、土地など、不動産にはさまざまな種類があります。また、同じマンションでも、自分で住んでいる場合と賃貸として貸している場合では、査定の考え方が異なります。
では、不動産会社はどのようにして不動産の価格を算出しているのでしょうか。
不動産の価格を算出する代表的な方法には、**「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」**の3つがあります。
今回は、それぞれの査定方法について、マンション・一戸建て・賃貸物件を例に分かりやすく解説します。
不動産査定で使われる3つの方法
不動産査定で代表的に使われる方法は、次の3つです。
原価法
取引事例比較法
収益還元法
どの不動産にも同じ査定方法を使うわけではありません。
所有している不動産がマンションなのか、一戸建てなのか、また現在どのように利用されているのかによって、査定に使用する方法が変わります。
そのため、「不動産査定＝一つの計算方法で価格を出す」というものではありません。
それぞれの方法について見ていきましょう。
原価法とは？一戸建ての建物部分を査定する方法
まず1つ目が「原価法」です。
今回の不動産査定では、一戸建ての建物部分を査定する際に原価法を使用します。
一戸建ての場合、不動産全体を一つのものとして査定するのではなく、**「土地」と「建物」**に分けて考えます。
そして、それぞれについて査定金額を算出します。
一戸建てでは、
建物部分 → 原価法
土地部分 → 取引事例比較法
という形で査定を行います。
それぞれの査定金額を算出した後、土地と建物の金額を合計したものを、一戸建て全体の査定金額として提示します。
このように、一戸建ての不動産査定では、土地と建物で異なる査定方法を使うことがあります。
「一戸建てだから一つの方法だけで査定する」というわけではない点がポイントです。
取引事例比較法とは？マンションや土地の査定で使われる方法
2つ目が「取引事例比較法」です。
居住用の分譲マンションの査定では、この取引事例比較法を使って査定金額を算出します。
例えば、東京に所有している分譲マンションがあり、ご自身やご家族が居住するためのマンションであれば、取引事例比較法によって査定します。
また、一戸建ての場合には、土地の部分についても取引事例比較法を使用します。
つまり、今回のケースでは、取引事例比較法は主に、
居住用の分譲マンション
一戸建ての土地部分
の査定に使用されます。
不動産にはマンションや一戸建て、土地などさまざまな種類があります。そのため、不動産査定では物件の種類に応じて適切な方法を使って価格を算出します。
ここで注意したいのが、同じマンションでも利用状況によって査定方法が変わるということです。
自分で住んでいるマンションと、人に貸しているマンションでは、査定の考え方が異なります。
収益還元法とは？賃貸中の不動産を査定する方法
3つ目が「収益還元法」です。
収益還元法は、賃貸として貸している不動産など、収益不動産の査定に使用します。
例えば、東京にマンションを所有していて、そのマンションに人が住んでいるとします。
そのマンションをご自身が使用しているのではなく、賃貸物件として貸しているのであれば、収益不動産として査定します。
この場合、居住用の分譲マンションとは異なり、収益還元法を使って査定金額を算出します。
ここで重要なのは、単純に「マンションだからこの査定方法」というわけではないことです。
同じマンションでも、
居住用の分譲マンション → 取引事例比較法
賃貸しているマンション → 収益還元法
というように、利用状況によって査定方法が変わります。
不動産査定を依頼するときには、物件の種類だけでなく、その不動産が現在どのように利用されているのかも重要になります。
マンション・一戸建て・賃貸物件の不動産査定を整理
ここまで紹介した3つの査定方法を、物件ごとに整理すると次のようになります。
不動産の種類・利用状況 査定方法
居住用の分譲マンション・・・取引事例比較法
一戸建ての建物部分・・・・・原価法
一戸建ての土地部分・・・・・取引事例比較法
賃貸しているマンション・・・収益還元法
このように、不動産査定では物件の種類や利用状況に応じて査定方法が変わります。
特に一戸建ての場合は、土地と建物を分けて査定することがポイントです。
土地は取引事例比較法、建物は原価法を使い、それぞれの査定金額を算出します。
その後、土地と建物の査定金額を合計することで、一戸建て全体の査定金額を算出します。
一方、居住用の分譲マンションであれば取引事例比較法を使用します。
そして、マンションを賃貸している場合には、収益不動産として収益還元法を使用します。
「自分の所有している不動産は、どの方法で査定されるのだろう？」と疑問に思った場合には、まず物件の種類と現在の利用状況を確認してみると分かりやすいでしょう。
不動産査定を検討している方へ
不動産を売却する際には、まず「いくらくらいで売れるのか」を知ることが重要です。
しかし、不動産の種類や利用状況によって査定方法が異なるため、査定価格がどのように算出されているのか分かりにくいと感じる方もいらっしゃるでしょう。
今回ご紹介したように、不動産査定には、
原価法
取引事例比較法
収益還元法
という代表的な3つの方法があります。
一戸建てなら土地と建物を分けて査定し、居住用の分譲マンションなら取引事例比較法、賃貸しているマンションなら収益還元法を使うなど、物件の種類や利用状況に応じて査定方法が変わります。
不動産の売却や査定をご検討の際は、まず現在所有されている不動産について、どのような査定方法が使われるのかを知っておくと、不動産査定の仕組みを理解しやすくなります。
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この記事の執筆・監修
飯山 圭介
イイヤマ ケイスケ ／ 宅地建物取引士
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